目录
- 包租代管是什么，以及它如何运作 [00:00:00 - 00:15:02]
- 租客筛选、点交争议与产业评鉴 [00:15:02 - 00:18:56]
包租代管是什么，以及它如何运作
经济日报EDN：Hello,欢迎回到金融白话文文哦,这个节目会用最前前一流的方式,让大家理解现在市场上的实际运作。先问一幕前的你哦,是不是跟我一样,都是个租屋族呢?但说白了,租房子难免会遇到灯泡坏掉或是马桶不通等等的问题啊。房东是不是常常摆烂,不然就是拖拖拉拉,让你受一肚子的气。但是今天只要有个中间人能帮你处理到这些杂事啊,是不是房东跟房客双方都能满意呢?没错,这就是现在新形态所谓的包租代管。今天这一集会告诉你包租代管范围涵盖哪些，那为什么包租代管会从十年前没有人知道的产业，到现在变成是租屋主的好伙伴呢，那今天来宾呢，就是邀请到了新北市租赁住宅服务商业同业公会理事长王则人，一起来和我们聊聊包租代管吧，好那讲到包租代管，之前我们有邀请到王则人来上我们的节目 我觉得他应该是非常的了解这个题目，那么欢迎大仁哥，大家好我是大仁哥，我现在是新北市租赁住宅服务商业同业公会理事长，今天讲到包租代管，应该是我最拿手的题目，等一下可以分享，各人都有干货给各位观众哦，理事长我们先问一下，就是最近我们在网路上，大家都在谈到像蓝太太啊，或是一些其他的包租代管业者，看起来这已经完全是一个产业链了，那到底包租代管核心是什么，包租代管核心其实讲白一点，就是我们过去称为二房东啦，那其实过去是我们2017年开始，政府曾去日本考察 [00:00:54]
王则人：发现日本其实在于，包租代管或物业管理公司，其实租是非常大的情况之下，所以回过头来台湾的时候想说，那我是不是我们台湾缺少这一块，那是不是开始能成立所谓的，所谓的物业管理公司，那其实当时在取名的部分，就称为叫做包租代管，那包租代管其实真实的名字叫做，租赁住宅服务业这个词，那主要的就是帮房东去做相关的管理 [00:01:25]
经济日报EDN：帮房客去做相关的媒合的动作，因为二房东过去可能是黄妈妈，陈太太等等都是比较偏个人的，现在是有一个比较法治化的管理，那到底是怎么样，从一个个人户，变成是一个完整的产业链
王则人：其实应该是这样讲，因为人必归业，业必归会，所以他希望说，这个变成是一个产业链，从个人的部分，转变成是一个，是一个盈利的行为，所以呢，我们变成说，未来如果你想要加入到包租代管业，我也想跟访众的观众讲，你不能去个人去处理，你必须要先去考到，所谓的租赁管理的证照，考这个证照完之后，缴交所谓的15万的营业保证金之后 [00:02:05]
经济日报EDN：那去加入到工会，因为它是个特许的行业，那你就可以从事所谓的包租代管业，所以现在有证照了，然后也缴了钱，那它的获利模式到底是什么，其实它获利模式有很多种
王则人：那坊间你听到什么蓝太太，包租代管业者，他们其实在讲的东西，其实其实是在讲所谓的共生公寓，那共生公寓很简单，就是我们讲的雅房出租，那只是透过可能就是空间上的变化，比如说我在可能客厅隔了一个，再隔了一间房间到两间房间，那透过所谓的美妙的漂亮的软装布置，那去租给所谓的可能是一群，就是譬如说我想要学外语的，那我可能就住在同一个空间，然后去做可能是一个空间上的一个运用，那另外一种就是强烈时间到短的时间，其实在国外蛮多是做所谓的短租，就我可能三个月六个月的短租的这个东西，那在国外其实非常的盛行，那另外一件事情是，除了这个碗，还有旅馆，那旅馆其实，如果你把它，不要犯所谓的营销短视症，它其实也是，包租代管的一种，只是从长的时间 变短的时间，对，那我觉得这个东西，也是包租代管的东西，甚至我们听到，所谓的商用空间，或者戒指登记，那有可能共享空间，这些东西，其实都是在，包租代管的范围之内，所以它并不是只能做住宅，它可能有做商务空间，有做过，其实让你在可能客局上的转换，时间上的转换，都属于包租代管的一环，但这样包租代管听起来 [00:03:37]
经济日报EDN：整个产业有点完整了，但大家还是比较关心，它的投报率到底好不好，应该这样说，包租代管分为两个商业模式，一个叫做包租包管，就我们过去称为的二房东，第二个就是所谓的代租代管 [00:04:01]
王则人：那我成为房东跟房客之间的，一个中间人，处理所谓的，譬如说点交的纠纷，处理很多的租金的一些排解，甚至于当房客，钥匙没有带的时候，我们可能透过租赁管理师，去帮忙房东去服务这个房客，那这个东西跟包租房，最大不同的地方在什么地方，是在于说风险的转嫁，房东其实租这个房子，他最终的目的是希望说，他能快快乐乐当个包租公，所以他的风险转嫁，譬如说这个房子，如果假设不缴租金的呆账，有可能由包租业者去承担，或者是我们当这房子出租完之后，他可能到期，可能会有空置的时间，就包租代管业者，去承担相关的一个风险，那代租代管，他可能就没有这样子的部分，他等于是一个中间人，当房客不缴租金，我们的工作是帮房东去催缴，或者是当点交上面，遇到纠纷的时候
经济日报EDN：我们站在一个中间人的角色，去看待这件事情，就是讲到点交这件事情，我相信应该租屋主，跟我一样应该都蛮有感的，就是遇到要点交的时候，他可能会觉得，为什么我的租金都被扣走了，但他也觉得莫名其妙，你们在处理的时候 [00:05:08]
王则人：到底是怎么样才会比较平衡，其实我跟大家报告一下，新北市租赁住宅服务商业同业公会在处理相关的租赁纠纷处理，大部分就是两个东西，一个是不缴租金，第二件事情就是点交，那点交的时候常常房东，他有自己的感觉，房客有自己的感觉，最常发生点交上的纠纷有三个，第一个是墙面油漆，最常发生就这件事情，房东认为说，我给你的房子油漆是干干净净的，房客认为说，我用了两年三年，这总会有一些自然损耗的部分，所以常常在这个地方，有相关的纠纷，第二件事情，就所谓的沙发，沙发房东认为说，我给你的沙发是，给你沙好的，但房客说，你当时给我的沙发，不是全新的，为什么你最后要我，赔付全新的沙发给你，最后就是清洁，常常问就是，清洁的部分呢，房东认为说，我应该清干净啊，但是房客说 我已经清干净了，那怎么你还要跟我扣钱，所以常常很多房东，就把所有的押金扣掉，房客就一撞就告到，法院上面去，那其实对于，这样的相关的处理的部分，其实未来，不然新北市租赁住宅服务商业同业公会，或者是我们的全国联合会，其实针对所谓的，点交的事，谁该负担，是由房东负担，谁由房客负担，其实我们未来，其实会做一个，一个，统整的规划，希望让房东跟房客，在于点交事情上面，不要再产生很多的纠纷，因为你们服务的，毕竟是双方嘛，一个是，一边是房东 [00:06:16]
经济日报EDN：一边是房客，那房东就会好奇，那为什么我要把我的房子愿意交给你，你们到底是怎么样去说服房东，其实现在比较好说服啦，因为现在台湾有一个叫做，社会住宅包租代管的政策，其实房东最主要就是
王则人：我把房子交出来的目的，是希望能撞到租金收入之外，然后可能cover掉我的贷款，那还有一件事情是，我的房屋税跟地价税，我还是能用私用自动自来的税率，跟租金所得税，有一些减免的部分，那这样的部分，慢慢慢慢的情况之下，让房东更愿意，交到包租代管的业者来，那再过来就是呢，其实对于包租代管的业者，我们帮房东处理的事情，处理我刚刚讲过，转嫁两个风险，第一个是，当房客不缴租金的风险，可能是由包租代管的业者承担，再过来是空置率的风险，由包租代管的业者承担，可能你不知道，这个光转嫁，这个所谓的，房客不缴租金的风险，其实就非常的好，因为正常的程序，当我这个房子，如果当房客不缴租金的时候，走向房子的返还，一般来讲，走到法院财经到强制资金，大概时间是一年，对，那以新北市租金的行情来看，大概是两万到两万我不等 那我们用两万块来算的情况之下，你可能这个房子，之后走向一年之后，房子收回来，大概可能要，损失的钱大概是接近三十万，所以呢，这种风险就会转嫁到，所谓的包租代管的业者，那包租代管业者专业能力，就必须要去挑选，合适的房客，去让这个房子能够顺利的去出租，这个点价的时候，顺利不会去被破坏 [00:07:59]
经济日报EDN：那这些风险就转嫁到，所谓的包租产业者来，可是对于房东来讲，假设我今天我自己租，好我就租两万块，但如果交给你们租，但我的投报率相对来讲，就会因为我还要负担一些服务费等等的，那价格可能就没有那么高，房东会不会有点纠结，应该是这样说，通常来找我们的房东，如果你自己房子非常好，自己租没有问题，那当然没有问题 [00:08:24]
王则人：那你要扛着，你就要知道说，你遇到这个房客，你要有办法去挑选，他是好的房客，我举个例子，像我的丈母娘，她可能在淡水，有很多间房子，她最怕的地方就是说，我遇到租客，可能冷气不冷的时候，要去处理，我遇到了所谓的，晚上的时候，半夜的时候，这个房客老龄的时候，打电话给我该怎么处理，甚至遇到，租金没有缴的时候，那甚至缴两三个月没缴的时候，我怎么去透过合法程序，让租客能够把租金缴，这些东西对于一个房东来说，都是非常繁杂，但如果你有自己的时间
经济日报EDN：当然可以去做相应的处理，那如果这个没有这个时间的部分，其实就可以让包租代管业者，来去做相应的服务，你刚才有提到房客的部分，那我就接下来问了，就是房客因为房客毕竟拜拜种，那你们是怎么样去服务，觉得说这个应该是好房客，这个可能有一点风险，我们给他稍微注意一下，我们最近在说，优朗房客的一个认证的，一个 survey 的调查，新北市租金跟全国联合会，那其实在国外的部分 [00:09:28]
王则人：不管是日本或者其他国家，其实他们都有一个，有两个东西，就是所谓的，他去知道说，这个房子他付的租金，跟他的家庭月锁的，大概在2.5倍，我举个例子，假设他是2万块钱的租金，他的家庭月锁，可能要在5万，或者是7万5 那他才负责一个两万块的租金，是能够不会，我们讲说他可能比较不会出险，就是不缴租金的状况，那再过来就是呢，呃当你如果说是，小白我们讲说其实大学生都是小白，那我们就需要提供一个保证的制度，譬如说我们可以去呃，保险公司你去保一个所谓的，出事大吉的险，就当你没有缴租金，或没有办法赔付租金的时候，有保险公司所带场的服务，那相关的这样的处理的模式在日本，跟英国其实都实施非常久了，那透过这样的方式，就可以判断这个租客 可能是不是冲动行情去租这个房子，或者他是在缴款习惯，有些问题的时候，可能判读掉这些人，那我们有些时候可能会因为，我们因为台湾，常会有台湾主观的意思说，我的租客找小家庭就是好的租客，但小家庭他背后的背景因素，跟他的家庭的收入，跟他的一些缴款习惯，可能就不是那么的客观，所以我们应该用一些客观的指标 [00:10:46]
经济日报EDN：来告诉说，房东你应该如何去挑选，那我觉得未来这个东西，会更产业化，更规格化这样子，因为我们前阵子，有看到一个社会新闻，就是这个房客他是主把，那等于说，他在强制执行的时候，他也没有办法去处理，那这个部分的话，如果是你们遇到，你们要怎么去做，两个部分，第一件事情是，从法制面的部分，就是其实我们，新北市租赁住宅服务商业同业公会 [00:11:12]
王则人：或者是我们的全国联合会，一直是建议政府要修所谓的公证法第13条，那公证法第13条在讲是什么意思，我们现在都是希望说，通常房客不缴租金，他不会是一年之后才，就是合约到期的时候才不缴，他可能合约期间内就没有缴租金，对，那没有缴租金依照现行的法律是说，如果我有去公正，那你必须合约到期之后，那你才能可以请他搬离，或者是经过不用经过法院查证，其实他直接强制执行，那公证法第13条修法的意思是说，假设他没有缴租金，那我可能扣除完押金之后，那我是不是就可以不用经过法院采取，直接强制执行，那就缩短了这个期间，那我们也建起了，就是内政部的部分，在于这个修法部分，除了这一条公证法第13条 我也希望说在租金条例里面，加上所谓租霸条款，就是我们，我们其实在包租业的鼓励要长租，当我遇到所谓可能老龄，或者是他不缴租金的情形之下，那是不是就可以，使用租霸条款，就不用长期续约给他的这个部分，当然我必须要在，趁这个节目当中跟观众讲一下，我们现在在做包租的部分，常常听到一件事叫做弱势族群，但弱势族群不等于不好的租客，那其他背后的条件，应该还是回归到，他的家庭月锁的，跟租金的比例，他是有准时交款的情况，所以呢，常常会帮一些，弱势族群贴标签这件事情，我还是要跟大家讲，以我们现在，我公司自己的内部例子，我们大概有接近四成到五成，都是所谓的弱势族群的情况之下，真正不缴租金的比例 并没有想象当中的这么高，所以我们也希望说，透过优良房客的认证 [00:13:26]
经济日报EDN：帮所谓的租客，二租客或一些租客，去私下他的标签，这是我们想做的事情，因为我想要回到整个产业面，现在住都中心，其实他们有统计过，就是现在因为市场上的，包租代管业者比较多了，但是现在也有一些非法的业者，他们开始混入了状况，是这个部分到底是怎么回事，这主要是，其实坊间有很多的老师在教课，那教课部分
王则人：他们可能先讲的部分是说，那我是不是可以先靠行，因为你不懂，那你先来靠行在我公司，但是我要讲的一件事情是，这个行业其实是一个，赚现金流的行业，就是它其实固定收租，它前期没有爆发力，但是它是需要靠管理的部分，那我还是建议说，人币归业业币归会，假设未来你想要从事，这个行业的伙伴们，或者从事房科的，我们在帐口的观众们，你应该是先去考取，所谓的租资管理的证照，然后呢去到可能包赚的公司，先去待个半年一年，你去了解里面他的生态，了解他的环境之后，你再考虑出来说，我到底是不是要出来创业，但是呢，要不要使用靠谎这件事情，我个人觉得，这是个，在我来讲，它是个不合法的行为，所以我还是建议说，就是如果你在租赁租赛服务业 你最终需要把房东的信任度，跟知名度，留在你自己的公司，或留在你自己人的身上，那你还是要去考虑出入服务业，然后去加入工会 [00:14:52]
租客筛选、点交争议与产业评鉴
王则人：然后去加入工会，成为一个合法的包租代工业者 [00:15:02]
经济日报EDN：因为现在也有另外一个需求，就是说，那干脆我们用评鉴的制度，那我们来让整个包租代工业，有好到就是比较，从没有到有，从有到好这样子，对，那这样是不是做法是比较好的
王则人：我觉得评鉴是好的，因为其实在2026年，其实我们的包租，其实算是蓬勃的一年，那就是您刚刚讲，我们一开始2017年到现在，其实也接近快9年到10年时间，其实2026年这个时间，是应该要从我们量的变化，变成值的变化，所以呢，不管在国家住宅及都市更新中心，或者是我们的国土管理署，其实针对我们的业者，都会去做相应的评鉴，我举个例子，对于社会住宅包租代管业者，其实在国家住宅及都市更新中心，在可能今年的8月，一直到明年8月，会针对我们的业者们，去做相应的评鉴，那评鉴指标不外乎就是我们现在，因为是社会住宅包装的政策，所以我们要照顾的是弱势，那既然要照顾的是弱势，所以它就在弱势有一定的比例，那也希望说在包租代管的比例，已经修在住宅法里面，希望到达50% 甚至于说我们，譬如像脆弱家庭的部分，譬如说像是婚育宅的部分，其实都会纳入到我们的评鉴的指标，因为这目的其实就是让我们的包装业者，从量的变化变成值的变化，大家不要在此求量的成长，而是在此的成长的情况之下，让房东跟房客，对于包租代管业都有信任度，那这个产业才能蜕变 [00:16:14]
经济日报EDN：才能迈到一个更好的一个境界，那节目的时候，既然都邀请大人哥来，有没有什么更多的know how 给我们的观众朋友，我想讲的一件事情是，在所有的房东跟房客，我们要横评
王则人：那横评里面就出于两件事情，一个是租金账商，租金的部分，那我想各位讲一下就是，在租金的部分，常常可能就要挑选房客，不要再用以前说我是小家庭，或用形容词去挑选，反而是用一些客观的指标，来去挑选房客，那对于你找到好的租客，来讲会相对来讲更容易，再过来就是我们讲的点交这件事情，点交的时候，大家最后不要处理自己感觉的问题，常常有遇到就是房东，会处理自己感觉问题，譬如说楼上漏水漏到你楼下来，那很多房东就上去骂楼上的房东，两个之间就吵架，那楼上房东就什么样，那我就不让你进来，然后你要不要修随便你，我就不管你，那导致说那这房子你弄在我家，应该是你的问题，那做告当法院之后，诉讼了一年 法院跟你讲说，大家各判一半，那我才说有时候很多事情，不要去处理自己的view 那针对租客也是一样，不要去处理自己，等你把他的押金全部扣完，那又会捅你,譬如说你的外强外推，那你可能就导致很多的纠纷产生，所以我才讲一件事情,不管在点交，不管在所谓的押金的部分，都应该有客观的标准，假设房东你想要当个快快乐乐的包租公，那就像我丈母娘一样,你就可以加入到，找一个专业的包租代理人业，那你怎么挑选一个好的包租代理人业,我的建议，就你可以去我们国家租屋中心的网站，或国土租屋网站，或各地方县市政府网站，其实都会针对一些合法的包租代管业者提供给大家，你可以从里面去做相应的一个选择，那你可以让他选择一件事情是先给他代管过，那再让他包租，那我觉得这样的方式对于房东跟房客 未来都更有保障，我要强调我们的使命是住的好走的远，让安居生活变简单，这是我们的使命，希望让这个台湾这个社会能够跟上日本跟上英国 [00:18:38]
经济日报EDN：哇没有想到安居这两个字竟然有这么多的美美的格格，金融白话文我们下次再见啰，祝你周末愉快拜拜