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- 降价促销与青安3.0难救房市 [00:00:00 - 00:10:00]
- 台北北士科与股房资金流向 [00:10:00 - 00:20:00]
- 日本房产投资与购房建议 [00:20:00 - 00:26:50]
降价促销与青安3.0难救房市
苏维：最近的成交的豪宅，或者是一些指标的建案，基本上它价格都已经往下做非常大的修正了。建商一定要面对这个现实，你不面对就是别人来挑战你。降价变成一个趋势，买贵退差价，这个就跟一般消费品的这个措施是一样的。平均地权跟选择性信用管制没有解除的这个前提之下，我们说在青安3.0，对于房市的激励效果是非常非常有限。 [00:00:00]
凯俊：真相就一个，欢迎收看编辑室on air 我是凯俊，房市冷搜说，这句话其实从去年听到今年，大家应该都听到烂了，现在有传出说，其实买房子好像跟买商品一样，可以买贵退差价，要来冲建商的成交量，现在原本的新青安，也就是青安2.0 月底就要结束了，紧接着就会是青安3.0来补位，这一次要主打的是生育加码，到底有机会来拉房市一把吗，今天就让我们邀请到了房市逢底所，我们的高力国际的不动产，苏维哥，大家好，苏维哥我们先请教一下，就是说现在听到说中部有所谓的买贵退差价，这件事情到底真的假的，买贵退差价这个是对建商来讲，一般来讲我们说建商或者是一般的
苏维：我们说中古屋的屋主，他其实状况不一样，因为中古屋的屋主，他的成本他购买时间都不一样，他要降价就降价，基本上舆论广告管不到它，但是麻烦的是建商它要降价，因为受制于我们说在实价登录2.0 就从2021开始实施，就等于是你只要预售屋买卖之后，在一个月内就要去做实价登录，所以资讯马上就公开透明了，所以变成屋主以前我们说建商，它可以偷降价，或者玩其他的价格游戏，因为我们说实价登录，没办法在预售屋这一块市场，马上及时揭露，那变成说，现在他要调整价格上面，就会变得很困难，那我们知道，在过去我们说，这个什么行销5P 他可以调整产品，对，可以调整他的通路，可以换代销，他可以换他的这个销售，这个我们说促销措施，他可以送家具，送装潢，什么的而已，唯一不能动的是什么，价格，好，那价格不能变，那我们知道，现在讲这个市况，所谓的价格不能动，后面引申什么东西，我们从2020年之后，整个市场大热，我们看到有很多，所谓的这个低首购的产品，那现在准备要交屋了，现在碰到交屋，就碰到所谓的，选择性信用管制，如果是你是第二屋，第三屋以上的时候，交屋的这个贷款成数，非常大，只有三成，那很多，我们刚刚又讲，它是低手付，所以很多这个买方，干脆就直接断头，或者是准备要违约，那建商就很怕了，建商以前说，你要违约没关系，反正我留下来，我这个余屋可以卖更贵，但是现在不是这样了，一个是价格是一直在往下掉，或者是我们说，从第七波的这个，选择性信用管制之后，建商他持有余屋的，这个成本非常高，以前他余屋贷款，可以贷五成七成，现在只能贷三成，现在建商也怕，自己的余屋清不掉就对了，对，所以他要贷完这个房子，他要hold住这些资产，他要再拿现金出来补，所以基本上，他是希望赶快能交屋，一方面是对整个市场上面的，我们说资金活化，或者是他的工程款，他要交付给他下包的这些营造厂，另外一方面，当然是希望赶快把资金收回，所以我们看到过去来讲，我们说中古屋的屋主愿意让利，现在建商也愿意让利，但是建商他让利，他卡在第一个就是实价登陆，我们说资讯已经透明了，如果他要开始退差价，他要开始降价的话，之前已购买方，绝对会来找他算账，对不对，他现在如果本来是卖58万，他现在要调到53万50万，那原来买到58万60万的，我不爽，他就准备要来跟你违约了，然后另外一个更大的压力，就是我们看到这一次在中部，发生的我们看到有建商，有出这样的消息之后，同业马上群起了攻击，为什么，第一个他觉得，某某某那你就是价格破坏者，整个区域行情，我们守这么久就被你打破了，第二个就买方就会流向这个个案，或者这样子的建商，第三个就是已购买方，或者是准备要进场的买方，他有降价的期待，已购的买方，他就准备我们刚刚讲，他可能要违约了，他不跟你履约了，不交屋了，准备要进场的，还在观望的，他就期待之后还有降价潮，所以整个市场上面，第一个是价格等于是定往下修，第二个就是等于对于买气来讲，至少对于区域买气来讲，没有正面的帮助，所以我们看到为什么建商，或者是代销群企的工资，而且这样的新闻马上就被下架，但是实际上我们看到，以目前来讲，建商不管是我们看到，最近的成交的豪宅，或者是一些指标的这些建案 [00:04:57]
凯俊：基本上它价格都已经往下做，非常大的修正了，因为我们看到，从去年保某建商，然后跟今年的台中这个案子，所以变成说，这样会不会引领一波，反而是建商的新常态，就是说那我干脆卖不掉，我又不想要保留余屋，那我只好价格破坏，建商一定要面对这个现实，你不面对就是别人来挑战你，所以以目前来看 [00:05:07]
苏维：降价变成一个趋势，买贵退差价，这个就跟一般消费品的，这个措施是一样的，他如果要保证，我们刚刚讲建商，自己的财务营运正常，或者是让他整个案子顺销，甚至他如果是骨牌效应的话，他一定势必要在部分的案子开始让利，而且我们看到建商应该有这个共识了，过去我们刚刚讲，他可能是用这个装潢补贴，或者是送家电这个方式，以目前来看
凯俊：这个编辑效益是非常非常低了，所以回到最后的核心，当然就只有降价一图了，但我好奇的是说，现在中南部的状况是这样，可是北部的状况又不太一样，就是我们看到台北市的，之前公布到的数据，就是说现在反而是成交量低，可是我的价格又一直被垫上去，到底为什么，我们看如果是这个连针的资料，最新今年第一季 [00:06:00]
苏维：平均在台北市两种产品的成交价，一个叫中古屋，中古屋成交价2953万，然后预售屋是4319万，我们试问，一个它的均价是84万中古屋，新成屋的话是125万，我们试问以一般的寿星阶级，目前的这个收入状况，他没有其他的这个收入来源的话，有没有办法在台湾，台北市啦，买个小宅，很难很难，如果没有家庭的资助，没有第一桶金，或者是其他的这个财务来源的话，光靠这个我们说寿薪阶级，基本上是买不起，所以在台北市的这个状况就很特别，第一个，我们刚刚讲，投资客已经不见了，因为在台北市，不管是要赚价差，因为我们刚刚讲，他这个单价门槛太高了，再叠上去的空间非常有限，要赚加差，他可能跑到低基期的区域去，然后要赚所谓的，我们说他的这个租金收益，以目前来讲，台北市的空屋还是很大，再加上我们看到，整个这个租补的条件，其实也非常多，所以他要赚到一个差额，甚至是能填补，他原来的这个贷款成本，基本上是很难，所以在台北市，基本上我们看到，我们刚刚讲，首购主靠薪资所得的首购主，在这个市场没办法活了，或者他早就在新北或者是桃园，找其他的这个地方去落脚了，那第二个是我们看到最高端的投资客，他没办法进场，因为这边是无利可图，所以剩下的是什么，剩下我们说所谓的自住里头的换屋族，还有自产族，那换屋族呢，他等于是有一栋房子再换一栋房子，他是一个资产互换，他只要中间那个价差不是太大的话，他没有什么自备款的问题，其实可以无缝的这个接轨，所以以目前来讲，在台北市就剩下两种族群，一个就是换屋族，第二个叫自产族，那这两个基本上，尤其是换屋族，他是往品质更好，更高的这个产品去换，所以才发生第一个是，整个买盘限缩，前端的手购族不见了，最后的这个投资客也不见了，这加起来应该就有三成以上，在台北市的这个结构环境里头，好那剩下的这个六到七成，一个我们说，他是要换屋，当然是把旧的换成新的，小的换成大的，比较差的换成比较好的，所以我们看到整个单价的 [00:08:15]
凯俊：这个位移的这个状况，也会非常明显，但我们看到的是说，现在台北市光台北市，就是文山啦，或者是南港松山，这些区域，有些豪宅甚至第二户，根本没有受到，现代力的影响对不对，是
苏维：必须讲现实一点，台北市现在这个，七千万的这个门槛，从一开始，彭总裁在在任的时候，他第二次这个，选择性信用管制的时候，应该是2011年12年的时候，它就从8000万降到7000万，对台北市的市场来讲，为什么有豪宅限制，或者是高价住宅的管制，但是实际上我们看到这些高级住宅，销售的状况还是很快，因为我们刚刚讲，基本上如果是换屋主的话，尤其刚刚讲的几个区域，其实是在地买盘，轮转或者是我们运转非常快的区域，文山买文山，这个基本上是非常高的比例，南港买南港其实也很多，所以我们看到在这些市场，基本上它只要在地的买盘，愿意接受它是用换物的概念的话，不太会受到现代的分开限制，以目前来看，当然在辉达所在的地方，它其实是两个区块，一个叫阮桥段，一个是新州美段 [00:09:54]
台北北士科与股房资金流向
苏维：一个是新州美段，当然在核心区就是，承德路四段的两侧，基本上就是所谓的产专区，也是我们看到，不管是辉达、金仁宝，还有现在目前的一些，我们说厂办已经开始使用的区域，的确以目前的行情来看，我们看到不管是它在租金或售价上面，都跟三年前五年前有非常大的提升，相对来讲我们看到周边有一圈的住宅区，从原来早期的90几万，现在已经最高卖到150万160万，几乎快翻倍了，大家觉得说这个涨幅非常惊人，但是我们刚刚回到前面，十分钟前面的一个话题，台北市现在平均的这个，预售物的均价已经到125万了，所以在那边卖到130到150 其实也不是特别贵了，所以我们如果用在地的眼光去看的话，那个涨幅真的是无法接受，但是如果在台北市相对来讲，没有重划区，没有大面积树地的这个条件来讲，这个的确是唯一，觉悟仅有新兴的一个重划区，对于它的不管是街道，或者是产业条件，或者是其他的这个环境规划来讲，如果对于重划区有迷思，有偏好的话，只有这个区域可以选，基本上它这个单价，其实也是符合这样子的需求，再来就是我们看到，在北市科周边有比较特殊的环境，我们看到不管是荣总，这边医疗设施很多 [00:10:53]
凯俊：或者医疗机构很多，所以在这边不管是高科技，或者是我们说这些生医族群，还有天母原来的这些买方，其实都会往这边移动，可是我还是要把整个房市，拉回来到全台来看，因为现在整个看起来就是，房市不好，而且年减25% 将近四分之一这么多，但是现在明明股市很好，照理讲股房应该要联动才对，为什么这个买盘，永远没有办法从股市来移转到，不动产那边来 [00:11:27]
苏维：房市不好应该是从2024年，我们说这个9月19号，开始第七波选择性信用管制，他把整个闸门拉非常高之后，整个市场相对来讲就撑起很多，到目前为止将近两年的时间，我们看到整个管制的措施刚讲，量缩的非常明显，然后业界已经哀鸿遍野，为什么政府就不愿意松手，尤其是央行，我觉得他们基本上已经看到，以韩国的例子为例，在股市热的时候，如果房市没有一个相对一个，我们说安全闸门，或者是安全发的措施的话，过去股房联动的现象一定会产生，那如果股市他开了杠杆，房市同时开杠杆，这个问题会很大，所以我们看到为什么，这两次总裁，至少这半年出来，他每次其实不管是宣布政策，或者是宣布不改政策，他基本上其实心里都很坦然，因为他知道是，他这道阀门是绝对不能放，为什么，第一个就是我们看到，整个股市的这个财富外流的速度，一定会很快，再来就是不只是中股屋，可能预售屋也会受影响，那以目前来讲，为什么我们看到这一次的这个股房没有联动，或者是没有一个交互的作用，或者是没有互惠呢，最主要是我们看到在所谓的选择性信用管制里头，贷款乘数尤其是第三屋以上只能贷三成，那甚至以前很多这种用家族办公室，或者是海外公司境外公司买豪宅的，现在也不能买住宅了，再加上我们看到平均地权条例，它锁住了所谓流动性，对，因为我们看到以前他可能可以买这个预售物，而且可以开杆杆对不对，那现在都不行了，甚至是他可能要锁很久，他除了第一个是他不能换约，再来就是他的房地合一，所以也要锁很久，所以对于市场来讲，他资金如果要使用到，最有利的这个位置 [00:13:43]
凯俊：或者是资产配置的话，他绝对不会是，在两个选择里头，应该不会选择这方式，可是他们这样一边紧缩，他们一边还是要放松吗，所以我们看到现在8月开始，正式要上路的青安3.0 这一波到底有没有办法去催生，新的所谓婚育宅的买气，当然这个我觉得是非常非常困难，婚育宅它是一个政策的指标，当然就是你有结婚，你的那边的房子
苏维：你有小孩，生第一胎多少，第二胎多少，它会有一个加码的效果，但是这个要实际发生，所以它基本上，它是一个福利措施，摆在居住的，我们说住宅补贴的上面的，一个搭配，会不会让整个市场往上跑，就像2023年那样，我就是完全不可能，因为2023年我们说，在那一波，我们说新清案5月宣布的时候，那个时候其实是7月，平均地权条例的修正案才要上路，对，所以他在之前，他就先宣布了，所以等于是很多人要抢一波，不要忘记，那个时候内政部也讲，这个平均地权条例，预售无进转，是不溯及既往，对，对不对，所以变成两个效应，第一个就是买盘，就往这个预售物市场供，为什么，第一个是我如果没有使用新青安，买中古屋资格的人，我知道房价要涨了，我一定去锁定，这个所谓的预售物市场，好，那预售物市场，那个时候基本上是无政府状态，而且那个时候，我记得是大家都要抢红单，对，但是我们看到，等那个闸门一关起来以后，哇发现不行，它完全没有流动性，它资产投在那边，然后再来就是，它被锁住了，因为它不能换约之外，我们看到未来交屋的条件，会变得很严格，所以变成原来是领先指标，是一个杠杆工具的预售停下来了，既然价格指标停下来，那当然是中古屋的市场就在观望，所以以目前来看，在这个结构，就是所谓的平均地权，跟选择性信用管制，没有解除在这个前提之下，新青安基本上是，我们说在青安3.0 对于房市的吉利效果，是非常非常有限，再加上我们看到，他这一次资格限制，其实比以前多很多了，超过50岁不能带，然后再来就是年所得，个人超过200万也不能带，然后我们看到，他也设了一个总价门槛 3500万 2500万 200万，所以对于很多的愿意进场，或者是在青安1.0 或者是2.0 可以进场的人，基本上就被限缩，有人统计过，第一个就是到去年年底，所谓的使用新青安，就是青安2.0的这些，一般的消费者总共有15万，如果用所谓的我们刚刚讲，它的索德，只用索德限制去勾基的话，至少会少10到15%的人数可以试用，所以在整个市场上面，青安应该说青安的3.0 它应该是非常限缩的条件，所以它使用的范围已经被限制住了，当然它使用的，我们说它的这个推积的这个深度，有被拉广，但是基本上它锁定的这个族群，是非常准的，所以它扩延的效果，我们刚刚讲防火墙已经拉起来 [00:16:57]
凯俊：所以应该不会烧到外面来，早上我也稍微算了一下，因为还有说是年收要不超过200万，你才能使用这个规则，可是其实你算下来，你在台北，不管讲台北还是新北好了，年收200万，第一个很少，然后双北的基期又很高，其实要能这样的资格来买到房，我觉得是，杯水车薪，对，非常困难的，对，所以我刚刚讲，这个基本上如果说，把婚姻宅当成一个鼓励诱因的话 [00:17:08]
苏维：我觉得这个只能减负，你要鼓励大家来生小孩来结婚，这个是没有效果的，因为算一下也知道，养一个小孩，跟这个省下的利息，哪一个成本高，对，但我们看到就是说
凯俊：现在大家既然是台股，非常行情非常好，可是如果台湾的市况，又不好的情况下，好像是不是大家都往国外去走了，对，因为我们看到整个资金，其实是膨胀的非常快，不管是在股市转
苏维：尤其是我们看到在疫情之后，所谓的这个零利率，这个无上限的QE之后，热钱其实是非常多，资产膨胀速度是非常快，那既然在台湾的股市，在没有限制，而且是我们看到有很多，这个以前没有的产品，像ETF很热，然后买零股也很热，然后买美股赚到的钱也很多，那赚了钱这么多，资产膨胀这么快，又不能进房市，那其实大家就会开始选，那还有什么产品可以进去，那习惯买房地产的人，当然还是做房地产，那以目前来看，尤其是我们说疫情之后，整个地缘政治的这个环境在变，所以那个时候，很多人在疫情的时候，就开始锁定，那我以后如果钱，尤其在股市赚的钱，我一定要放在一个安全的地方，第一个就是，这个卫生健康管理，做得好的地方，第二个就是，避开地缘政治的冲突，那以台湾来讲，过去的这个几十年的，这个经验，或者是地理的接近性，可能就会把日本，当成一个首选的目标，尤其是日本，我们看到他疫情期间，他好死不死，还有一个奥运没办法，对，所以在整个市场上面的带动，整个会觉得，第一个是他有奥运，然后又办了一个这个，这个世博，所以在整个市场上面，尤其是在商业，我们说旅宿啊，零售啊，百货甚至是观光题材上面是很夯，所以大家都开始在选，不一样的这个题材啦，然后在落脚，然后我们刚刚讲，大对于地缘政治的这个冲突，所以很多人希望有第二本护照，或者是第二个安全的这个居所，所以也会选不一样的地方，例如说有人会选日本，有人会选在马来西亚，也有人选在新加坡，澳洲都有，所以这一波在股市赚的钱，往国外流，尤其往不动产市场流的这个趋势是很明显，第一个就是投报率还不错，这个说法其实跟台湾比，因为台湾的这个投报率是非常非常差，如果我们在做商用不动产的话 [00:19:48]
日本房产投资与购房建议
苏维：如果我们在做商用不动产的话，现在金管会是规定，只要这个寿险业要买商用不动产，他至少在租金投报率要满足2.72%的这个条件，但是2.72%在台北市是找不到产品可以买，他只能跑到中南部，也不能买商办，商办的投报率，因为他风险相对比较低，他只能买厂房，或者是这个比较大型的这个设施，所以其实在台湾的选择性非常少，但是在国外就不是啊，因为我们看国外，基本上他这些商业的利益，尤其是租金的这个回报，其实是很高的，所以在日本相对来讲，虽然我们觉得，他好像这个市场相对来讲，没有像台北台湾那么活泼啦，但是我们看到他租金投报率是稳定的，而且更重要的是，我们知道日本有好几年的时间，它是通缩，是领利率，负利率，所以它的这个贷款条件，是非常非常有费，所以它基本上，它只要租金条件，比台湾好一点，然后它的这个贷款成本低一点，其实大家就会觉得很有用，再来就是它的这个，整个产权的保障，其实大家也觉得是一个，不见得能发大财，但是是很安心，可以把钱布置，或者是置产配置的一个地方，因为之前日本媒体有统计 [00:20:53]
凯俊：就是外国人买房，台湾人居然是第一名，所以这件事情，也让日本政府开始在反思说，那我是不是，要开始要限缩这个政策，虽然最后是没有了，但这个最大的风险到底是什么 [00:21:11]
苏维：对台湾人，当然台湾人投资，其实在国外，投资海外不动产，当然第一个就是，我们说的这个资讯的不对称，因为我们在台湾，其实我们大概都了解，我们刚刚不管讲中古屋，预售屋，有哪些操作方式，然后有哪些的这些，在交易上面的误区，其实大家都很清楚，然后大家看得到管得到，但是到国外，基本上就是人生地不熟，第一个是法规面，你能不能了解，再来就是他在政策面，刚讲，像我们刚讲，小额的，我们说他在这边的，做企业贷款，之前是500万日币，就可以做了，但是我们看到，不管是从疫情之后，中国大陆的钱涌入，或者是台湾其他的，这个国家的钱涌入，基本上让他，在整个社会上面，产生了一定的动荡，所以他们在去年六月，就把这个原来，五百万日币的门槛，拉到三千万，所以第一个，当然就是对于法规的熟悉，第二个就是，对于政策变动的，这个敏感度，例如说，以前可以做民宿的，现在不能做民宿，对不对，或者是以前可以设公司的，现在要叫你加大规模，然后你要雇佣到，一定的人数，然后你这个人的资格，他都还有限制，这个都是非常大的风险，但是相对来讲，我们说在日本，我们刚讲，他有所有权，其实很多东南亚国家是没有所有权，即便到英国也是没有所有权，所以大家觉得是，即便是买了以后，它不会有一个像倒数计时的，这个定时炸弹一样有压力，所以会觉得说，顶多是拿来重建，可以慢慢等，所以对于大家来讲，其实第一个当然绝对是，政策跟法令上面的不熟悉，尤其我们看到日本还有一个，大家跟在台湾运作不太一样的，就是它的持有成本，其实非常多层，它会有持有税，就我们一般的房屋税，或者是资产税，再来就是它还会有一些，例如说你租给人家的话，它要先扣一笔，所谓的灾后的复兴税，先预扣，然后它如果你为人家管理的话，你还有一个尾管费代管费，这个基本上都跑不掉，再来就是我们看到还有一个，如果是买大楼，或者是集合住宅，还有一个管理成本，然后日本其实很守规矩，这个设备维修，他基本上，整个大楼要提一个公积金，这个公积金你也要缴，所以他的持有成本，其实比台湾是高很多 [00:23:13]
凯俊：这个是其实也需要特别注意的，所以等于是，他积蓄虽然是低的，但是他的，其实后面的黎明总统，加起来也不一定会划算就对，最可怕的，其实是汇回来台湾，会不会有汇损的问题，因为两边就要付这个
苏维：手续费之外还有汇损，因为我们看到，这几年会那么热，因为从疫情以来，这个台币跟这个日币，日币对台币基本上是扁了13到30% 时间拉长的话是30% 大家会觉得打7折当然很便宜，中间的事情都可以掩盖过去，但是如果你要把钱汇回来，是不是就要把这个现实，其实就是挥雇，你还得是个12点到了，那现在此时此刻，还会推荐观众朋友去买日本买房，当然看买什么需求，因为我们看到很多人是，第一个他本来就就学在那边，或者是小孩子留学，或者是第二居所，其实很多他要去那边滑雪，要去度假，这个真的很多，然后再来就是我们刚刚讲，他真的是要，我们说资产的一个避风港，或者是一个身份的避风港，所以以目前来看，大家认为说我们刚刚讲了，在日本要做房产投资，赚大钱大家觉得不太可能，但是觉得是透过资产，换成另外一个身份，或者是得到另外一份安心，或者是得到另外一个，不一样的体验的话，基本上我们觉得日本，其实还是一个可以推荐的地方，那如果说现在 [00:24:55]
凯俊：我真的不打算考虑海外资产的话，那就看向国内的市场，现在青安3.0之后要上路了，会不会推荐观众朋友说，如果你青安1.0 2.0都没有使用到的话 [00:25:09]
苏维：那3.0是不是该入手观望一下 3.0跟2.0最大不同，就是我们看到利息补贴的这个试验也不一样，所以真的我们说真实的自助，尤其是首购买方可以思考一下，如果你真的有需求的话，基本上这个其实是不用考虑，因为这么优惠的，这个利率补贴条件，还有如果你还有，这个所谓的婚育宅资格的话，基本上在额度，在整个时间上面，基本上给你一个，非常宽裕的财务操作的，这个机会，或者是一个缓冲期，所以我是建议，如果有自助需求，尤其是首购组的话，其实是可以好好思考一下，来找这个比较适合的产品，尤其现在我们看到，整个这个溢价空间是非常大，不管是住宅商用都一样，我们看到现在利率条件，在疫情之前，应该说疫情之后，2024年的第一季，基本上利率条件，我们说房贷利率是1.46 到今年第一季已经变成2.46 照这个条件来讲，如果是持有大量房屋的，他基本上，他如果要维持这样子的贷款支付的话，他至少要降13到15个百分点，所以对于买方来讲，这是非常好的溢价机会，所以我觉得一定要把握，那换作是观众朋友你 [00:26:15]
凯俊：如果说手上有一笔钱，你到底会想要在台北买房吗，还是说到海外去置产，甚至说干脆加码泰国好了，别忘记订阅我们下回再见咯，周末愉快拜拜